Bất động sản được chào bán thường nằm ở những nơi hạ tầng kém, chủ đầu tư không có tên tuổi cùng với việc mua nhà trên giấy...
Ông Trần Minh - Chủ tịch Câu lạc bộ Tư vấn bất động sản VSC, chuyên gia về marketing và đào tạo bán hàng của VinHomes phân tích những rủi ro khi đầu tư vào bất động sản qua hình thức đa cấp:
Vị trí dự án ít hấp dẫn
Loại hình sản phẩm được bán theo hình thức đa cấp chủ yếu là bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng. Đây là phân khúc khá kén khách và vị trí phải được lựa chọn kỹ càng. Trong khi đó, những dự án được các sàn đa cấp chào bán đa số ở các tỉnh phát triển du lịch nhưng lại nằm ở những nơi có vị trí hạ tầng kém, thậm chí hoang sơ, hẻo lánh. Ở những vị trí đó, sản phẩm khó tăng giá vì đất rẻ, thậm chí còn không bảo toàn được đồng vốn, nên khả năng sinh lời còn bỏ ngỏ.
 |
Sản phẩm được chào bán tại các khóa học theo hình thức đa cấp chủ yếu là bất động sản nghỉ dưỡng nhưng lại nằm ở những vị trí chưa có hạ tầng.
|
Hơn nữa, với một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, bên cạnh yếu tố giá cả, chủ đầu tư... thì đơn vị quản lý và khai thác là một trong những tiêu chí hết sức quan trọng, quyết định sản phẩm đó có sinh lời hay không? Một khu du lịch chỉ cần một tai tiếng về một dịch vụ không tốt thì sẽ khó tìm kiếm được khách, chứ chưa nói đến lợi nhuận.
Chủ đầu tư không tên tuổi, dự án ít được truyền thông
Đặc trưng nữa của loại sản phẩm được bán theo hình thức này là rất ít người biết tới. Kể cả chủ đầu tư cũng chưa có tiếng tăm. Hơn nữa, dự án chủ yếu được bán theo hình thức tư vấn trực tiếp nên chủ đầu tư ít bỏ chi phí quảng bá, truyền thông. Với những đơn vị chuyên nghiệp, tên tuổi chuyên nghiệp thì có quảng cáo rầm rộ, rồi sales đi chào mời.
Do đó, các sản phẩm được rất ít người biết đến, cộng với uy tín hạn chế của chủ đầu tư nên việc rao bán sau này không dễ dàng. Trong khi đó, những dự án này lại thường không được chủ đầu tư cam kết mua lại. Muốn bán, nhà đầu tư phải phải tự quảng cáo và tìm khách. Đôi khi, với độ phủ thông tin hạn hẹp, người mua chỉ có thể mời chào chính người thân, bạn bè của mình.
Hợp đồng góp vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro
Kênh phân phối của những sản phẩm này chủ yếu thông qua các khóa học, đào tạo về làm giàu, phương pháp tư duy, mẹo bán hàng trong bất động sản, cơ hội đầu tư... Do đó, một sản phẩm thường có nhiều người cùng góp vốn để đầu tư.
Các sản phẩm mở bán đều là loại nhà ở hình thành trong tương lai nên những người mua sẽ cùng đứng tên trong hợp đồng góp vốn hoặc đặt cọc với đại lý, nộp tiền theo tiến độ. Loại hình này vốn rất rủi ro vì giả sử khi xảy ra sự cố, dự án không thể triển khai, nhà đầu tư khó đòi lại tiền. Hợp đồng góp vốn cũng có nghĩa là làm ăn được thì cùng hưởng, còn thua lỗ thì cùng chịu, điều khoản ràng buộc không lớn.
Với những chủ đầu tư huy động dưới dạng góp vốn, họ thường dùng chính số tiền nộp của người mua để xây dựng. Do đó, nếu dự án bán được nhiều thì xây dựng nhanh trong khi nếu bán chậm thì thậm chí sẽ không thể triển khai.
Thời gian lướt sóng quá ngắn
Rất nhiều dự án bán bất động sản nghỉ dưỡng, để bán được hàng, chủ đầu tư còn phải mời khách đến tận nơi để trải nghiệm và đánh giá cơ hội. Tuy nhiên, với những dự án bán theo hình thức đa cấp, các sản phẩm thường chỉ được giới thiệu thông qua các khóa học, buổi chia sẻ. Và điều đặc biệt là một số đơn vị tổ chức khóa học còn tổ chức cài cắm người vào chính các lớp học để tạo ra tâm lý đám đông, cảm giác dự án đang sốt. Do đó, không ít dự án giá thậm chí tăng ngay sau một vài buổi học.
Một vài trường hợp thành công, mang lại lợi nhuận sau khi đầu tư lướt sóng chỉ trong một vài buổi học và bán lại cho chính các học viên khác, nhưng con số đó rất ít, chỉ đếm trên đầu ngón tay. Số còn lại nếu để kết thúc khóa học mới tìm kiếm khách hàng thì hầu như không bán được. Khi đó họ lại đi mời chào chính người thân, bạn bè của mình.
